Démembrer un droit de propriété signifie séparer la nue-propriété de l’usufruit. Il s’agit d’un procédé juridique permettant au propriétaire de céder son bien de son vivant sans s’en séparer définitivement. Quels sont les frais pour un démembrement ? Comment se calcule un démembrement ? Vous trouverez toutes les réponses à vos questions sur le coût d’un démembrement de propriété dans cet article.
Sommaire
1. Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?
2. Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
3. Quelle loi régit le démembrement de propriété ?
4. Comment est établi un acte de démembrement ?
5. Quels sont les frais à payer pour un démembrement de propriété ?
Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?
Un démembrement de propriété désigne l’acte de partager une pleine propriété en usufruit et nue-propriété.
L’usufruit est le fait d’utiliser le bien comme bon vous semble et de percevoir les fruits en cas de vente ou de location sans être propriétaire.
La nue-propriété, quant à elle, est le droit de disposer du bien sans pouvoir l’utiliser (ni louer ni vendre). Le nu-propriétaire est donc celui qui a le dernier mot en ce qui concerne la destination du bien : vente, donation ou modification de l’usage du bien. Toutefois, il doit toujours respecter les droits de l’usufruitier avant de prendre une décision.
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruit et la nue-propriété vont toujours de pair afin de former la pleine propriété. Lors de ce procédé juridique, la répartition est variable en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?
Un démembrement de propriété apporte de nombreux avantages, surtout sur le plan fiscal. Il permet de faciliter le partage d’un bien du vivant du donateur. C’est un moyen efficace de bénéficier d’une réduction au niveau des frais de transmission du bien. Au décès du donateur, les bénéficiaires peuvent récupérer le bien sans avoir à payer des frais supplémentaires.
Un démembrement de propriété peut servir d’outil d’optimisation fiscal en réduisant l’impôt sur les revenus fonciers et en déchargeant l’impôt sur la fortune immobilière.
Grâce à un démembrement, il est possible d’investir dans l’immobilier ou de générer des revenus complémentaires sur une durée déterminée.
Comment se calcule le coût d’un démembrement de propriété ?
Pour calculer le coût d’un démembrement de propriété et déterminer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété, l’âge du donateur est un élément à ne pas négliger. Voici un barème fiscal à respecter. Pour un donateur :
- De moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit revient à 90 % contre 10 % pour la valeur nue-propriété ;
- Entre 21 et 30 ans, la valeur de l’usufruit est de 80 %, tandis que celle de la nue-propriété est de 20 % ;
- Entre 31 et 40 ans, la valeur de l’usufruit est de 70 % et la valeur de la nue-propriété s’élève à 30 % ;
- De 41 à 50 ans, comptez 60 % pour la valeur de l’usufruit et 40 % pour la nue-propriété ;
- De 51 à 60 ans, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est la même, à savoir 50 % ;
- De 61 à 70 ans, la valeur de l’usufruit revient à 40 %, contre 60 % de la valeur de la nue-propriété.
On peut alors déduire de ce barème que la valeur de l’usufruit ne cesse de diminuer au fur et à mesure que l’âge de l’usufruitier augmente. Lorsque le donateur atteint 91 ans et plus, la valeur de l’usufruit s’élève à 10 % et celle de la nue-propriété à 90 %. S’il s’agit d’un usufruit à durée déterminée, sa valeur est de 23 % à chaque période de 10 ans.
Quelle loi régit le démembrement de propriété ?
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les articles 552 à 564 du Code civil sur la propriété et les arrêtés 582 à 599 du Code civil sur l’usufruit sont à respecter. Ces règles mentionnent entre autres l’attribution des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
L’usufruitier, par exemple, doit prendre en charge tous les travaux d’entretien du bien. Il doit également s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. En revanche, le nu-propriétaire est tenu de régler tous les frais liés aux gros travaux.
Comment est établi un acte de démembrement ?
L’établissement de l’acte de démembrement de propriété émane de la volonté du propriétaire. Cela peut être dû à la réalisation d’une vente, d’une donation, d’un testament ou d’un tout autre acte juridique.
Le démembrement de propriété peut aussi résulter d’un acte légal ou d’un fait juridique. Par exemple, le décès d’un parent entraîne le partage de l’usufruit entre ses enfants.
Quels sont les frais à payer pour un démembrement de propriété ?
En général, le démembrement de propriété est gratuit. Cependant, il faut tout de même prévoir des frais supplémentaires allant de 1 000 à 1 500 € en faisant appel à un notaire pour l’établissement de l’acte de démembrement. Dans certains cas, à cela s’ajoutent les droits d’enregistrement et de droits de donation. Il faut aussi vérifier la valeur fiscale du bien en pleine propriété et en nue-propriété.
