Vous souhaitez vendre en viager votre bien immobilier tout en continuant à y vivre ? Il s’agit alors d’une vente en viager occupé. Cette transaction immobilière quelque peu atypique tend à se pratiquer de plus en plus. Elle permet notamment aux seniors d’obtenir un capital financier et de préparer leur succession, sans avoir à quitter leur domicile. Ils obtiennent alors un droit d’usage et d’habitation (DUH). Comment se déroule une vente en viager occupé ? Comment est calculée la valeur du bien en viager et du droit d’usage ? Vitalimmo, le spécialiste de la vente en viager occupé, vous présente tout ce qu’il y a à savoir sur le calcul du viager occupé, le calcul du droit d’usage et d’habitation et le calcul de la rente viagère.
Sommaire
1. Comment se passe une vente en viager occupé ?
2. Comment estimer la valeur vénale d’un bien en viager ?
4. Quel calcul pour un viager sur 2 têtes ?
5. Comment calculer un viager libre ?
6. Comment calculer le bouquet en viager ?
Comment se passe une vente en viager occupé ?
Lors d’une vente en viager, la propriété du bien immobilier est divisée en deux parties : la nue-propriété du bien et son droit d’usage et d’habitation. Lors de la transaction, l’acheteur devient donc propriétaire des murs du logement, il laisse toutefois la possibilité au vendeur de continuer à habiter le bien, et ainsi de bénéficier d’un droit d’usage.
Attention, il ne faut pas confondre le droit d’usage avec l’usufruit. En effet, contrairement au détenteur de l’usufruit, une personne ayant un DUH ne peut pas mettre son bien en location, et donc en tirer un rendement locatif. Elle est seulement autorisée à y résider.
Le paiement de la vente s’effectue souvent en deux temps. Le vendeur reçoit au moment de la signature de la vente en viager un bouquet, c’est-à-dire un capital lié à la vente. Il perçoit ensuite une rente viagère mensuelle. Les montants du bouquet et de la rente varient selon plusieurs facteurs et sont clairement définis au sein du contrat de vente.
Comment estimer la valeur vénale d’un bien en viager ?
La valeur vénale d’un bien immobilier, autrement dit sa valeur sur le marché au moment de la vente, est dans la plupart des cas déterminée par un expert ayant une bonne connaissance des tendances locales. Le prix de vente est le même qu’il s’agisse d’une vente en viager ou d’une transaction classique.
Pour vous garantir une estimation juste et en accord avec les prix du marché, Vitalimmo met à votre disposition un spécialiste qui se charge d’effectuer pour vous l’évaluation de votre bien.
Calcul d’un viager occupé
Comment calculer un viager occupé avec un DUH ?
Pour réussir le calcul de la valeur d’un viager occupé, il est nécessaire de procéder à quelques étapes. La première est d’effectuer le calcul de la valeur du droit d’usage et d’habitation viager. Il faut savoir que dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur est considéré comme un locataire, puisqu’il continue d’occuper le bien sans en être le propriétaire à part entière. Il ne paye toutefois pas de loyer. Le droit d’usage et d’habitation correspond donc au montant des loyers qui auraient normalement été perçus par l’acheteur, s’il avait mis son bien en location. Il est cependant impossible de prédire combien de temps exactement le vendeur va occuper le bien, il convient donc de prendre en considération l’indicateur de l’espérance de vie donné par l’INSEE.
En conclusion, le calcul du DUH est le suivant :
Montant mensuel du loyer x espérance de vie du vendeur
Comment calculer un viager occupé avec usufruit ?
Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur peut aussi décider de vendre la nue-propriété de son bien et de conserver son usufruit. Un calcul différent doit alors être réalisé pour obtenir la valeur de l’usufruit.
Il est en effet indispensable de prendre en compte le barème officiel établi par le Code général des Impôts. Ce tableau définit le pourcentage d’abattement qui doit être appliqué à la valeur vénale du bien pour obtenir la valeur de l’usufruit, en tenant compte de l’âge du détenteur de l’usufruit.
Le calcul viager est le suivant :
Valeur de l’usufruit = valeur vénale x pourcentage d’abattement
Quel calcul pour un viager sur 2 têtes ?
Il existe des situations particulières pour lesquelles le calcul du droit d’usage et d’habitation (DUH) n’est pas applicable. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’un viager sur deux têtes. Le contrat de la vente est alors lié à deux personnes (généralement un couple) et non à une seule.
Pour effectuer le calcul d’un viager sur 2 têtes, il est nécessaire de faire appel à l’expertise d’un spécialiste qui va estimer l’espérance de vie du couple en utilisant les tables de mortalité de l’INSEE. Il s’agit d’un calcul complexe qui ne prend pas uniquement en compte l’espérance de vie la plus longue dans le couple.
À noter qu’il est recommandé d’inclure une clause de réversibilité dans un contrat viager sur deux têtes, permettant de refaire le calcul viager lors du décès de l’un des deux vendeurs.
Comment calculer un viager libre ?
Dans le cadre d’un viager libre, le prix de vente du bien correspond à sa valeur vénale et n’est pas impacté par l’espérance de vie du vendeur. La transaction s’effectue en plusieurs fois : le vendeur perçoit un bouquet à la signature de la vente, ainsi qu’une rente viagère sur les mois qui suivent. Les montants du bouquet et de la rente viagère sont déterminés en amont. Il faut savoir que l’âge du vendeur est pris en compte pour effectuer le calcul de la rente viagère.
Comment calculer le bouquet en viager ?
Il est important de noter qu’il n’y a pas de règles précises concernant le montant du bouquet dans le cadre d’un viager, qu’il soit occupé ou libre. Son montant est négocié en amont par les deux parties, néanmoins il tend à avoisiner 20% à 30% de la valeur vénale du bien immobilier. Le reste du capital dû est versé sous forme de rente viagère. Le montant mensuel versé par l’acheteur est déterminé par le notaire, qui le calcule grâce à l’âge du vendeur et aux tables de mortalité.
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager tout en continuant de l’occuper ? Faites le choix de la simplicité en optant pour une vente en viager mutualisé. Vitalimmo, une entreprise experte dans ce domaine, vous met en relation avec un acheteur Institutionnel qui achète votre bien en versant le capital en une seule fois. Vous bénéficiez ainsi d’un soutien financier immédiat et vous n’avez pas besoin d’effectuer le calcul de la valeur de votre DUH ou de votre rente viagère. Contactez dès à présent Vitalimmo pour en savoir plus.
