Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez faire don de votre maison à vos descendants de votre vivant ? Vous désirez toutefois continuer à habiter votre bien ? Sachez qu’il est tout à fait possible d’effectuer cette transmission en ayant recours à la donation avec usufruit. L’usufruit est un droit particulièrement intéressant dans le cadre d’une donation, car il permet au donateur de continuer à bénéficier de son bien tout en préparant sa succession. Comment se déroule la donation de son vivant d’une maison avec usufruit ? Quels sont les avantages fiscaux de la donation de son vivant ? Comment révoquer une donation de son vivant ? L’entreprise Vitalimmo, spécialisée dans la vente en viager mutualisé, vous informe sur cet acte de transmission.
Sommaire
1. Introduction à la donation de son vivant
2. Comprendre l’usufruit et la nue-propriété avant d’effectuer une donation de son vivant
3. La procédure de donation d’une maison avec usufruit
Introduction à la donation de son vivant
Définition de la donation de son vivant
La donation de son vivant est un acte juridique qui permet à une personne de transmettre gratuitement la nue-propriété de son bien à une personne, de son vivant. Le donateur conserve, quant à lui, l’usufruit du bien. Le donataire est dans la plupart des cas une personne appartenant au cercle familial du donateur. À noter qu’il est impératif que le donataire accepte expressément la donation pour qu’elle soit validée, en signant un document officiel chez le notaire. La donation avec réserve d’usufruit est une stratégie de gestion de propriété qui offre à la fois sécurité et avantages fiscaux tant pour le donateur que pour le donataire.
Pour effectuer une donation, il est impératif que le donateur remplisse certains critères. Il doit être :
- Majeur (ou mineur émancipé),
- Jugé comme étant sain d’esprit aux yeux de la loi,
- Être en pleine capacité juridique de gérer le bien en question.
La donation de son vivant d’une maison avec usufruit peut être faite à différents types de donataires : les descendants, le conjoint, un autre membre de sa famille ou bien à une personne tierce. Dans une donation de ce type, la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété permet une transmission plus souple et fiscalement avantageuse de la propriété.
Quels sont les avantages de la donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?
Avoir recours à une donation de son vivant comporte plusieurs avantages, notamment pour le donataire. Le principal atout est en lien avec la fiscalité. En effet, lorsqu’un donataire acquiert la nue-propriété d’un bien, il ne paye des impôts que sur la valeur de celle-ci et non sur la valeur totale du bien. Cet abattement fiscal permet aux descendants de faire des économies intéressantes sur le long terme. Les avantages fiscaux liés à la donation d’une maison avec réserve d’usufruit résident principalement dans la réduction de la base imposable, puisque seul la nue-propriété est prise en compte.
Prenons en exemple, la donation d’une maison de 400 000€ effectuée par un père de 79 ans à sa fille. Selon le barème fiscal actuellement en vigueur, la valeur de la nue-propriété est de 70%, soit 70% de 400 000€ = 280 000€. C’est donc sur ce montant que l’impôt sera calculé. Bien que la donation soit en principe irrévocable, certaines circonstances exceptionnelles peuvent conduire à une remise en question de la transmission de la propriété.
De plus, lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la maison, sans avoir à payer d’impôts ni de frais supplémentaires. Il verra également le montant de ses droits de succession réduit. L’usufruitier doit assurer la gestion courante du bien, un aspect important à considérer lors de la planification d’une donation de propriété.
L’avantage majeur pour l’usufruitier, c’est-à-dire le donateur, est qu’il peut continuer à jouir pleinement de son bien pendant le reste de sa vie. Pour le donataire, recevoir la nue-propriété d’un bien par donation est une opportunité de construire son patrimoine tout en différant les implications fiscales complètes.
Comprendre l’usufruit et la nue-propriété avant d’effectuer une donation de son vivant
Définition de l’usufruit
Pour bien comprendre les droits et devoirs de chacune des parties (usufruitier et nu-propriétaire), il est important de rappeler la définition de chacun des termes et de préciser les différences existantes entre les deux statuts. L’usufruit (appelé l’usus en latin) correspond au droit d’usage du bien. L’usufruitier a donc la possibilité d’habiter la maison ou l’appartement en question ou bien de le louer à un tiers. Il faut savoir que les loyers perçus sont versés intégralement à l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’a aucun droit dessus.
Définition de la nue-propriété
La nue-propriété (aussi appelée l’abusus) est le fait de posséder un bien. En d’autres mots, le nu-propriétaire possède les murs de la maison ou de l’appartement. Il n’est cependant pas possible pour lui d’occuper ou de louer ce bien, sauf dans le cas où un accord est passé avec l’usufruitier. En effet, il peut être décidé que le nu-propriétaire devienne l’occupant de la maison, soit à titre gratuit ou en contrepartie d’un loyer. Il est le seul qui est autorisé à vendre le bien, il lui faut néanmoins obtenir l’accord de l’usufruitier.
Les droits et responsabilités des usufruitiers et des nus-propriétaires
Si l’usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits (d’occupation, de possession, etc.), ils ont également des responsabilités. L’usufruitier est notamment en charge d’assurer la bonne conservation du bien, c’est-à-dire son entretien. Il se charge généralement des « petites » réparations, il peut toutefois lui être demandé de payer les frais liés à une grosse réparation, s’il est jugé coupable de la dégradation du bien. Du côté des impôts, il se doit de payer la taxe foncière, ainsi que la taxe d’habitation.
Le nu-propriétaire est, quant à lui, responsable du financement des « grosses » réparations. Il s’agit principalement des frais liés à la rénovation d’une toiture, des murs, des fondations, etc. Son devoir est aussi de laisser l’usufruitier utiliser le bien selon sa volonté.
La procédure de donation d’une maison avec usufruit
Les étapes légales de la donation d’un bien de son vivant
Avant d’entamer toutes démarches, il faut tout d’abord que le donateur obtienne l’accord du bénéficiaire. Cette étape peut sembler logique, elle est néanmoins indispensable pour s’assurer que la transmission ait bien lieu.
Pour effectuer la dotation de son vivant d’une maison avec usufruit, il est obligatoire de faire appel à un notaire. Celui-ci vous garantit que la transmission est effectuée en bonne et due forme, afin d’éviter qu’elle soit rejetée par l’administration fiscale. Il a aussi pour rôle de préserver les droits des héritiers réservataires (enfants et époux/épouses). En effet, le donateur ne peut exclure sa descendance ou la personne qu’il a mariée de son testament. Il doit leur attribuer une part minimale de son héritage, selon les conditions prédéfinies par la loi.
L’acte de donation peut contenir trois clauses qui permettent de révoquer la transmission de bien : l’arrivée d’un enfant, l’ingratitude du donataire (injures graves, refus d’aide alimentaire ou encore atteinte à la vie), l’inexécution des charges.
Les coûts associés à la donation de son vivant d’une maison avec usufruit
La mise en place d’une donation de son vivant comporte des coûts. Le point de financement principal est sans nul doute les frais du notaire, qui peuvent varier selon la nature et la valeur du bien cédé. Le montant des frais de notaire est établi à partir d’un barème, qui a été élaboré dans le cadre de la loi du 10 juillet 2015.
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