Le conjoint survivant peut-il vendre sa maison ?

Vous continuez d’habiter votre résidence principale après le décès de votre époux(se) / conjoint, car vous bénéficiez des droits octroyés au conjoint survivant ? Vous aimeriez savoir si vous pouvez procéder à la vente du bien en question ? Plusieurs facteurs tels que la présence ou non d’un testament et la nature de vos droits immobiliers peuvent impacter vos possibilités. Comment la présence ou l’absence d’un testament affecte-t-elle les droits du conjoint survivant ? Quelles sont les premières étapes à entreprendre pour un conjoint survivant souhaitant vendre sa maison ? Quelles sont les implications fiscales liées à la vente de la maison par le conjoint survivant ? Vitalimmo, société experte dans la vente de biens en viager mutualisé, vous explique.

Sommaire

1. Les droits du conjoint survivant

2. Le processus de vente de la maison pour un conjoint survivant

3. Les considérations fiscales pour le conjoint survivant

Les droits légaux sur la propriété du conjoint survivant

Comme évoqué précédemment, le conjoint survivant peut être autorisé à vendre la maison dans laquelle il vit, sous certaines conditions. Cette possibilité dépend avant tout des droits immobiliers qu’il possède. Est-il détenteur de la pleine propriété, de l’usufruit ou d’une partie de la nue-propriété ? Le défunt a-t-il laissé un testament spécifiant les droits du conjoint survivant ? La relation entre le défunt et le conjoint survivant a-t-elle été officialisée au régime de la communauté matrimoniale ? Faisons le point sur les situations les plus fréquentes.

Les droits de succession

Le conjoint survivant peut-il vendre sa maison, s’il ne possède que l’usufruit ? La réponse est non ! La propriété du bien est détenue par le nu-propriétaire, bien souvent l’enfant (ou les enfants) du défunt. Lui seul peut décider de vendre le bien en question.

Le conjoint survivant possède-t-il une partie de la propriété du bien qui lui a été octroyée lors de la succession ? L’autorisation de tous les héritiers est nécessaire pour mettre en vente le logement.

Dans le cas où le défunt n’a pas de descendants, ni d’autres héritiers que le conjoint survivant, celui-ci peut hériter de la pleine propriété du bien. En tant que seul propriétaire, il est alors autorisé à vendre la maison ou l’appartement hérité, s’il le désire.

Les droits en présence ou absence d’un testament

La présence d’un testament peut venir modifier l’attribution des droits de succession de chacun des héritiers. Avant son décès, le propriétaire peut décider d’effectuer une donation au dernier vivant de son foyer, ce qui donne plus de droits au conjoint survivant que ceux prévus par la loi. Cette donation doit être réalisée de manière officielle, auprès d’un notaire.

À l’inverse, le propriétaire peut décider au sein de son testament d’écarter le conjoint survivant, notamment dans le cas où ils n’étaient pas mariés. À noter qu’il n’est pas possible de déshériter complètement ses enfants, ils doivent obligatoirement hériter d’une fraction minimale du patrimoine.

L’impact de la communauté matrimoniale

Le statut marital est aussi un facteur à prendre en compte afin de savoir si le conjoint survivant peut ou non vendre sa maison. Si celui-ci était marié au défunt, il dispose alors de la moitié de la pleine propriété, ainsi que de l’usufruit de l’autre moitié. Partageant la propriété avec les autres héritiers, il doit toutefois obtenir l’accord de l’ensemble des parties pour procéder à la vente de sa résidence principale. Cependant, si le couple a intégré une clause d’attribution intégrale dans son contrat de mariage, le conjoint survivant récupère la totalité de la propriété du bien et peut le vendre quand bon lui semble.

Lorsque le conjoint survivant n’est pas l’époux(se) du défunt, mais son (sa) concubin(e), il hérite (sauf exception) uniquement d’un droit d’usage et d’habitation. Ce droit ne l’autorise en aucun cas à vendre le bien immobilier dans lequel il vit.

Les étapes clés de la vente d’un bien

Avant toute chose, il est impératif d’obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers pour procéder à la vente de la maison ou de l’appartement hérité du défunt. Il faut savoir que l’oubli d’un héritier peut avoir de lourdes conséquences sur la transaction et aller jusqu’à son annulation.

Une fois l’accord obtenu, il est nécessaire de demander à un professionnel d’estimer la valeur du bien. Cette étape cruciale permet de déterminer un prix de vente et de se faire une idée de la plus-value immobilière qui va pouvoir être réalisée. L’évaluation terminée, il est possible de mettre le bien en vente sur le marché.

Si le vendeur accepte une offre d’achat, il peut ensuite se rendre chez le notaire en compagnie de l’acquéreur afin de signer l’acte de vente et d’officialiser la transaction. Ce passage est obligatoire.

L’importance du conseil juridique

Le recours à un professionnel tel qu’un notaire, ou même un avocat, est indispensable pour écarter les problématiques diverses et éviter que l’administration fiscale conteste la vente. Ces professionnels sont présents pour s’assurer que la transaction est effectuée en bonne et due forme, mais aussi pour garantir la validité des documents.

En amont de la vente, le conseiller juridique peut aussi orienter le conjoint survivant sur les possibilités qui s’offrent à lui et lui indiquer la démarche à suivre pour vendre son bien.

Les implications fiscales de la vente

Les revenus générés par la vente de la maison ou de l’appartement hérité doivent être repartagés entre tous les bénéficiaires, proportionnellement à ce qui a été prévu au titre des droits de succession.

En ce qui concerne la fiscalité de cette plus-value immobilière, il faut noter que son imposition est un tant soit peu différente, dans le cas d’un bien hérité ou reçu par donation. Tout d’abord, il est important de signaler que la valeur d’acquisition retenue est la valeur du bien au moment où la donation / l’héritage a été reçu. Il en est de même pour le calcul de la durée de détention. Ce sont sur ces montants que va être calculé le montant d’imposition, ainsi que le potentiel abattement octroyé.

Les exonérations et abattements possibles

Selon les situations, un abattement sur la durée de détention peut être appliqué sur le montant imposable. Cet abattement est de 6% par année de détention (de la 5e jusqu’à la 21e année) et de 4% pour la 22e année.

À noter que les droits de succession et les frais de notaire peuvent être ajoutés au prix d’acquisition du bien. Cette pratique permet de diminuer le montant de la plus-value imposable, ce qui est profitable au conjoint survivant et aux autres héritiers.

Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez vendre la nue-propriété de celui-ci à un acheteur Institutionnel, car vous n’avez pas de descendance ou vous souhaitez les protéger des difficultés liées aux procédures de succession ? Confiez votre projet à Vitalimmo ! Ce spécialiste de la vente en viager mutualisé® vous accompagne de A à Z dans votre démarche, pour simplifier votre avenir et celui de votre descendance.