Vous faites partie de la tranche des seniors et vous êtes à la recherche de solutions pour financer votre avenir ? Vous souhaitez bien vieillir au sein de votre logement en procédant à une vente en viager ? Vendre la nue-propriété de sa résidence principale est un excellent moyen d’aborder le futur en toute sérénité. Toutefois, cette pratique encore peu connue peut susciter pas mal d’interrogations chez le vendeur. Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ? Qu’est-ce qui différencie un nu-propriétaire d’un usufruitier ? Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ? Peut-on vendre un bien en nue-propriété et comment ? Expert sur le sujet, Vitalimmo vous éclaire.
Sommaire
2. Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ?
3. Les obligations du nu-propriétaire
4. Les avantages de la nue-propriété
5. Vitalimmo vous accompagne dans la vente de la nue-propriété de votre bien
Introduction
Définition de la nue-propriété
Légalement, la nue-propriété correspond au droit de disposer d’un bien immobilier. Autrement dit, le nu-propriétaire est la personne (ou l’entité) qui détient les murs du logement. Ce statut intervient dans le cadre d’un démembrement de propriété durant lequel la pleine propriété est divisée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Le statut d’usufruitier permet, lui, de profiter de la jouissance du bien. Le détenteur de l’usufruit a donc la possibilité de vivre dans le bien ou de le louer à un tiers. Lors d’un démembrement de propriété, seul le titulaire de l’usufruit perçoit les loyers du logement mis en location.
Attention, il ne faut pas confondre l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre d’un achat en viager et l’achat de parts de SCI en nue-propriété, qui permet de récupérer son capital au bout de 20 ans.
Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ?
Le droit de disposer du bien
Comme évoqué précédemment, la disposition du bien fait partie des droits du nu-propriétaire. Il a donc la possibilité, s’il le souhaite, de le vendre à un tiers ou à un organisme. Il ne possède toutefois pas le droit d’usage qui est détenu par l’usufruitier. Par conséquent, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire ne vit pas dans le logement dont il détient les murs. Cependant, un accord peut être trouvé avec l’usufruitier dans le cadre d’un viager libre.
À noter que le nu-propriétaire est en droit d’exiger que l’usufruitier l’informe de toutes les transformations qu’il souhaite opérer sur le bien. Cette pratique a pour objectif d’éviter que des travaux non réversibles soient effectués, sans l’accord des deux parties.
Les droits fiscaux
Il est important d’avoir en tête que l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier permet de faire l’acquisition d’un logement à un prix bien inférieur à ceux du marché. De plus, cet investissement donne accès à de nombreux avantages fiscaux, que nous détaillerons par la suite.
Parmi les droits octroyés au nu-propriétaire se trouve celui de la revente. Il est en effet autorisé à revendre la nue-propriété du bien, tout comme l’usufruitier a la possibilité de revendre son usufruit.
Les limitations de la vente en nue-propriété
Si le nu-propriétaire dispose de plusieurs droits, il existe aussi des limites à ce statut. L’inconvénient principal est l’impossibilité d’obtenir le droit de jouissance du bien acquis. Le nu-propriétaire ne peut donc pas mettre son bien en location et ainsi, percevoir des loyers pour rembourser l’emprunt qu’il a effectué.
De plus, le nu-propriétaire est obligé de demander l’autorisation de l’usufruitier avant de procéder à la vente du logement, ce qui peut s’avérer être une contrainte. Enfin, il est important de préciser que si le nu-propriétaire ne remplit pas ses obligations, il est possible que la pleine propriété du bien revienne à l’usufruitier.
Les obligations du nu-propriétaire
L’entretien et les réparations
Il faut savoir que les tâches d’entretien et de réparations sont réparties entre le détenteur de l’usufruit et le nu-propriétaire. L’entretien du quotidien et les petits travaux sont à la charge de l’usufruitier, les gros travaux, eux, font partie des obligations du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire a aussi pour obligation de ne pas entraver le droit d’usage de l’usufruitier. Par conséquent, il ne peut pas entreprendre de travaux importants qui viendraient modifier la structure du bien et son utilisation.
Les charges et taxes
Si les avantages et droits fiscaux du nu-propriétaire sont nombreux, ce n’est pas le cas de ses obligations fiscales. En effet, les impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière) sont à la charge de l’usufruitier, puisque c’est lui qui continue de vivre au sein du logement. Le nu-propriétaire n’a donc pas de taxes à payer.
Toutefois, c’est généralement à lui que revient de payer les frais de notaire, lors de la signature de l’acte de vente.
Les avantages de la nue-propriété
Les avantages fiscaux
En termes de fiscalité, avoir recours à un achat en nue-propriété comporte de nombreux atouts. Premièrement, il faut noter que le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans la portion du patrimoine immobilier qui est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Lors de la signature de la vente, le nu-propriétaire bénéficie aussi de frais de notaires réduits, car ceux-ci sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale. De plus, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.
La transmission du patrimoine
La vente de la nue-propriété d’un bien est particulièrement pratiquée dans le cercle familial afin de faciliter la transmission du patrimoine des ascendants vers les descendants. La raison ? Elle permet d’anticiper les démarches afin d’éviter aux enfants d’avoir à gérer la succession à la suite du décès. Cette pratique offre également plusieurs avantages.
En effet, la transmission du patrimoine en nue-propriété permet d’alléger le montant des droits de donation puisqu’ils seront estimés à partir de la valeur de la nue-propriété, et non de la pleine propriété.
Vitalimmo vous accompagne dans la vente de la nue-propriété de votre bien
Nos services liés à la nue-propriété
En cas d’absence de descendance, il n’est pas toujours simple de trouver un acheteur de confiance pour faire l’acquisition de la nue-propriété d’un bien. Les risques liés à cette transaction peuvent s’avérer lourds de conséquences : loyers impayés, annulation de la vente, etc. La société Vitalimmo aide les propriétaires seniors dans leur projet en leur proposant un acheteur fiable et en diminuant les risques liés à la vente en viager.
Avec Vitalimmo, la nue-propriété de votre bien est octroyée à un acheteur Institutionnel (une mutuelle, une compagnie d’assurance, etc.). La solution Vitalimmo ne prévoit pas le versement de rentes viagères, mais le règlement en une fois du capital dû, au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi, le vendeur peut aborder l’avenir plus sereinement, sans craindre d’avoir des impayés.
Envie de vendre la nue-propriété de votre bien pour obtenir un capital vous permettant de financer votre avenir et celui de vos descendants ? Faites appel à l’expertise de Vitalimmo ! Cette équipe met tout en œuvre pour vous aider à réaliser votre projet en trouvant l’acheteur Institutionnel idéal. Un spécialiste vous guide à chaque étape de ce processus de vente pour vous garantir d’obtenir votre capital dans les meilleurs délais.
