Vous souhaitez réaliser une vente en viager ? Il est important d’avoir à l’esprit que vos droits vont changer une fois l’acte de vente signé. En effet, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun leur périmètre d’intervention. Quels sont les droits d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire ? Quel est le rôle de chacun ? Comment cela se passe-t-il en cas de vente ? Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ? Vitalimmo, leader de la vente en Viager Mutualisé®, vous explique.
Sommaire
1. Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
2. Usufruit et nue-propriété : quel fonctionnement lors d’une vente ?
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
Dans le cas d’une vente en viager, le propriétaire des murs du bien immobilier est considéré comme étant le nu-propriétaire. L’usufruitier, lui, est celui qui bénéficie de la jouissance du bien. Dans ce cadre, il peut choisir de vivre au sein du logement ou de le louer à un tiers pour obtenir des revenus complémentaires. À noter que les loyers perçus vont directement à l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut aussi habiter le logement en contrepartie d’un loyer ou à titre gratuit, s’il a passé un accord avec l’usufruitier et que celui-ci n’occupe pas le bien.
Toutefois, seul le nu-propriétaire peut prendre la décision de vendre ou de détruire le bien, il a cependant besoin de l’accord de l’usufruitier. La pleine propriété du bien est attribuée au nu-propriétaire au décès de l’usufruitier.
Des différences s’observent aussi au niveau des obligations à remplir. L’usufruitier est en charge de l’entretien du bien, il s’occupe des petites réparations. Le nu-propriétaire, lui, a pour rôle de réaliser les grosses réparations (toitures, murs, etc.).
Usufruit et nue-propriété : quel fonctionnement lors d’une vente ?
Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent décider de vendre le bien d’un commun accord. Il est aussi possible pour l’un ou pour l’autre de vendre ses droits. Il faut noter cependant que les conditions de l’usufruit sont transmises lors de la vente, de manière à protéger les droits du nu-propriétaire. Ainsi, la pleine propriété lui sera attribuée au décès du premier usufruitier.
Lors de la vente d’un bien en usufruit, quelle répartition envisager pour le prix de vente ? Plusieurs solutions sont possibles :
- Répartir la somme au prorata des droits des deux parties,
- Investir le montant de la vente dans un autre bien avec la même répartition des droits,
- Reverser le prix de vente à l’usufruitier, cette somme devra cependant être restituée au décès de l’usufruitier.
La répartition du prix selon la valeur de l’usufruit, en cas de vente, est l’option la plus courante. Cette valeur est fixée par un barème fiscal et varie selon l’âge de l’usufruitier. Il est aussi autorisé de procéder à une répartition à l’amiable.
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